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杜虬律师 杜虬律师,现任天津天悯事务所专职律师,中共党员,专注于房产纠纷案件及房产涉及相关法律领域,思维严谨,逻辑缜密,善于从不同角度发现问题、解决问题,具有良好的办案经验和专业技能。杜虬律师在办案中兢兢业业,热情细心,坚持以... 详细>>

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律师姓名:杜虬律师

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房产纠纷

承租人签订房屋租赁合同

承租人租赁房屋是为了在租赁期内获得房屋的使用权,然而有时因房屋存在问题或出租人权利存在瑕疵,有可能会使承租人在租赁期间无法正常使用房屋。因此承租人在租赁房屋前一定要对房屋及出租人的情况进行了解。

1、首先,承租人应注意了解房屋是否存在以下不能出租的情形:

(1)没有房产证或能够证明房屋所有权的相关文件,此类房屋的产权归属无法确定,从而就没有房屋租赁的法律基础,承租人的权利也将处于不确定的状态。

(2)共有的房屋未经全体共有人书面同意。在此情况下,未同意出租的共有人可主张出租行为无效并可随时收回房屋。

(3)产权不清,权属有争议。此类房屋的出租人可能并不是房屋的所有权人,真正的所有权人可能会在法院确认房屋权属后主张出租行为无效并收回房屋。

(4)属于违法建筑。此类房屋不具有建房手续,随时有被拆除的可能,并且由于房屋未经安全质量验收,对于承租人来讲可能存在安全隐患。

(5)不符合安全标准,不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定。此类房屋由于未达到国家规定的安全、环保、卫生标准,可能会对承租人的人身安全构成威胁。

(6)已经设置抵押但未经抵押权人同意出租。此类房屋一旦出租人不能按期向抵押权人履行到期债务,抵押权人就可以要求行使抵押权,将房屋拍卖、变卖或折价抵偿债务,由于出租行为在设置抵押权之后,并且未得到抵押权人的同意,因此新的房屋所有权人可以不再继续履行租赁合同并收回房屋。

(7)经司法机关和行政机关裁定、决定查封的房屋或者以其他形式限制房产权利。此类房屋由于随时面临被拍卖、变卖的风险,新的所有权人可以不再履行租赁合同并收回房屋。

(8)未经综合验收。有的开发商或房屋所有人急功近利,甚至将未经综合验收部门验收的房屋出租给承租人,这样做一是违反国家法规,二是可能对承租方安全造成威胁。

2、其次,承租人应注意出租人是否有权出租。承租人应核查出租人是否具有对出租房屋的所有权或处分权。可对出租人身份证、房产证进行核查,必要时可去房屋管理部门进行核查。如出租人不是房屋的所有权人,应倍加小心。代理人代理出租房屋的,承租人应要求代理人出示房主签署的委托书,否则房屋所有权人可以出租人无代理权为由收回房屋;如为二房东转租的房屋,应要求二房东出具房屋所有权人同意其转租的书面文件,否则如房屋所有权人不同意转租的,有权随时解除与二房东的租赁合同收回房屋,承租人将无法继续居住。即使出租人同意二房东转租房屋,一旦出租人与二房东的租赁合同解除,则二房东与承租人的租赁合同也相应解除。


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